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La loi Pinel est un dispositif mis en place pour encadrer et encourager les investissements locatifs en France. Tous les ans, au mois de septembre, le contribuable français fait face à une hausse régulière de son assiette d’imposition. Entre les variations incompréhensibles et les incertitudes qui font reculer certains, la loi Pinel se présente comme une alternative de défiscalisation envisageable. Outre l’avantage fiscal proposé par ce dispositif, il permet aussi d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier, dans les meilleures conditions. En effet, pour profiter pleinement des avantages de la loi Pinel et réussir un investissement locatif, il convient d’avoir accès à toutes les informations nécessaires.
1. Faites une comparaison entre les loyers en loi Pinel et les loyers réels
La loi Pinel définit un plafond de loyer à respecter lors d’un investissement locatif. Il est donc primordial de vérifier si le loyer « du marché » pratiqué dans la zone d’investissement correspond à ce plafond. Dans le cas où ce loyer « du marché » est inférieur au plafond Pinel et pour être sûr d’avoir un locataire, il vous est conseillé de ne pas dépasser le loyer « du marché », au détriment du rendement théorique déterminé par le plafond de loyer PINEL. Dans le cas où le loyer plafond PINEL est inférieur au loyer « du marché », vous proposerez un logement en location inférieur au prix « du marché », donc vous aurez une attractivité renforcée, toutefois, vous ne profiterez pas pleinement de la rentabilité permise par le marché locatif. Il est donc indispensable de toujours faire une comparaison entre les loyers en Pinel et les loyers réels appliqués avant de faire un achat immobilier.
Il convient aussi de vérifier si la zone d’investissement figure toujours dans les zones éligibles au dispositif Pinel. En effet, ces zones géographiques ont été modifiées depuis le 1er janvier 2018.
A titre indicatif, voici le plafond du loyer d’un logement en loi Pinel pour l’année 2018 :
· Zone A bis : 16,96€/m².
· Zone A : 12,59€/m².
· Zone B1 : 10,15€/m².
· Zone B2 : 8,82€/m².
A noter qu’une défiscalisation Pinel en zone B2 n’est possible qu’à condition de signer un acte authentique d’achat avant le 15/03/2019, pour l’acquisition d’un bien dans un programme immobilier pour lequel le permis de construire a été demandé avant le 31/12/2017.
En tant que propriétaire bailleur, vous devez ensuite appliquer un coefficient multiplicateur à la surface de référence de votre logement afin de déterminer le loyer plafond PINEL de votre logement. La formule pour calculer ce coefficient est la suivante :
Surface de référence X plafond loyer PINEL de la zone X (0,7 + 19/Surf de référence) — (la partie en gras de la formule est plafonnée à 1,2)
Prenons un exemple :
Vous avez fait l’acquisition, en zone B1, d’un appartement T3 de 62 m² + balcon de 6 m² + 1 parking. La surface de référence de votre logement est de 65 m² (surface hab. + moitié de la surface annexe).
la formule est: 65 X 10,15 X ( 0,7 + 19/65) = 654,67. Votre loyer sera plafonné (en 2018) à 654 € / mois hors charges.
Le coefficient multiplicateur pour un logement de 40m² est de 1,17. Concrètement, investir dans un immobilier locatif de 40m² en loi Pinel vous permet de louer à un prix 1,17 fois plus cher que le plafond prévu. S’il s’agit d’un bien de prestige situé en zone B1, vous pourrez donc proposer un loyer allant jusqu’à 475€.
(10,15€/m² x 1,17 x 40 = 475€)
Les loyers pratiqués au sein des principales agglomérations de France sont disponibles sur le site de l’Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). Visitez le site à tout moment pour connaître les loyers pratiqués dans une zone précise.
A titre indicatif, voici les prix moyens au mètre carré d’un appartement dans quelques villes couvertes par la loi Pinel.
2. Définissez vos objectifs avec précision
Défiscaliser grâce à un investissement immobilier requiert des objectifs bien précis et définis à l’avance. Il s’agit notamment de définir vos objectifs à court terme et aussi à long terme puisqu’un tel investissement va assurément avoir des conséquences sur l’ensemble de votre patrimoine à léguer.
Si la loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% calculée sur le montant investi, il ne faut pas non plus oublier que c’est une réduction qui se base essentiellement sur votre engagement à mettre votre bien en location pendant 6, 0 ou 12 ans.
Vous devez donc vous focaliser sur de nombreux autres critères importants comme l’état actuel et futur de votre bien mis en location pour assurer une bonne rentabilité à votre projet. D’autres éléments importants doivent également être pris en compte comme le montage financier qui va accompagner votre investissement. Cela inclut notamment le financement bancaire, le budget disponible, la durée d’un emprunt, etc.
3. Priorisez le zonage
Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel exige de faire le bon choix en termes de zonage. En effet, la rentabilité d’un tel investissement dépend essentiellement du zonage choisi.
Le dispositif Pinel couvre notamment 5 zones : A bis, A, B&, B2 et C.
La zone A bis se compose de Paris et sa banlieue proche. On y note une forte probabilité de location mais le prix de l’immobilier reste très élevé. L’investissement PINEL étant plafonné à 300.000,00 € / an, vous aurez vite dépasser ce prix.
Les zones A et B1 offrent plus de possibilités en termes de logements et de location. Ces zones regroupent essentiellement des villes très dynamiques, affichant une croissance stable. Néanmoins, l’investissement immobilier ne représente pas la même rentabilité dans toutes les villes A ou B1. Aussi, il convient toujours d’établir des critères bien précis avant de choisir une zone d’investissement : dynamisme de l’économie, infrastructures, bassin d’emploi, etc.
Prenez conscience que les zones tendues sont privilégiées par la loi Pinel. La demande reste en effet toujours plus élevée par rapport à l’offre dans les zones urbaines. Cette tendance vous permettra de toujours trouver des locataires.
Privilégiez également les villes où il fait bon vivre, notamment celles qui offrent une grande mobilité pour les salariés. Nantes, Bordeaux, Toulouse et Lyon sont en tête des meilleures villes pour investir car elles offrent de multiples possibilités de travail à distance. Ces villes proposent aussi un cadre de vie exceptionnel avec des réseaux de transport en commun, des espaces publics, des rues piétonnes, etc.
En revanche, il faut toujours rester réaliste lorsqu’il s’agit d’investir avec la loi Pinel. En effet, il s’agit d’acheter pour louer et non pour vivre et s’installer. Il faut donc éviter à tout prix d’investir en achetant plus cher dans une ville où vous ne pourrez proposer un loyer conséquent. Il serait même plus judicieux de choisir des critères pérennes pour investir dans l’immobilier locatif. Entre autres, la proximité des commerces et services : station de tramway, vue, centre médical, centres commerciaux, écoles, etc.
4. Trouvez le bon professionnel
La réussite d’un investissement locatif dépend aussi essentiellement du choix du professionnel qui vous accompagne durant tout le processus. Recourir au service d’un expert comme Presqu’Île Investissement vous permet en effet d’établir un dossier d’investissement complet et fiable à tous les niveaux. Le bon professionnel s’occupe notamment de la gestion administrative de votre bien tout en vous conseillant sur la meilleure méthode de gestion de patrimoine à appliquer. Presqu’Île Investissement dispose également d’un catalogue de projets déjà réalisés et vous permet de visiter des résidences déjà livrées en gage de sécurisation de votre projet.
Dans le cas d’une VEFA ou Vente en état futur d’achèvement, vous devez d’abord vérifier la GFA ou Garantie financière d’achèvement du promoteur avant de vous engager. Cette garantie représente en effet une assurance extrinsèque que les travaux vont être réalisés quels que soient les obstacles qui se présentent sur le parcours d’investissement. Sans cette garantie, vous vous exposez à de sérieux problèmes.
5. Déterminez la date de mise en vigueur de la défiscalisation en loi Pinel
La remise d’impôt en loi Pinel s’applique uniquement sur l’année de livraison du bien et non pas sur l’année d’acquisition du bien (signature de l’acte authentique d’achat). Concrètement, si vous envisagez de diminuer vos impôts sur vos revenus de cette année, vous devez acheter un bien immobilier pour lequel vous êtes certain que la livraison se fera réellement cette année.
En conclusion, la loi Pinel est une solution de défiscalisation qui permet aux contribuables de réduire le montant de leurs impôts au travers d’un investissement immobilier. Néanmoins, puisqu’il s’agit justement d’un investissement visant à agrandir son patrimoine immobilier, l’investisseur doit toujours avoir une vision à long terme et ne pas se focaliser uniquement sur la réduction d’impôt. Un investissement locatif bien préparé présente un rapport risque-rendement intéressant pour un moindre effort financier. Réduire votre assiette fiscale doit en effet vous permettre de vous constituer un capital d’investissement nouveau, une épargne retraite et une assurance décès en cas de financement bancaire. Dans tous les cas, le recours à un service de professionnel s’impose.