Nov
07
Acheter pour louer, c’est le type d’investissement immobilier idéal pour l’année 2019, si vous visez une rentabilité élevée dans vos affaires. L’immobilier locatif présente actuellement d’excellentes conditions en France, mais le risque zéro n’existe pas. Entre la baisse des prix, l’augmentation de la fiscalité immobilière, ainsi que les différentes lois liées à l’investissement immobilier, un maximum de vigilance s’impose pour garantir la réussite d’un placement immobilier dans le locatif.
Bien choisir l’emplacement
La rareté des programmes neufs en centre-ville ou à proximité direct des grandes villes, pousse les promoteurs à faire construire dans les régions périphériques. Avant de vous lancer dans ce type d’achat, vérifiez bien que votre futur logement bénéficie de toutes les commodités nécessaires (établissements scolaires, commerces, transports en commun, hôpitaux, pharmacie, etc.) Pensez aussi à évaluer les éventuels projets urbains envisagés dans le quartier où se trouve le programme neuf. C’est un des points essentiels qui va vous permettre de trouver rapidement des locataires potentiels.
Tenir compte de l’actualité immobilière
Lorsque le prix des logements augmente, vous sortez doublement gagnant de votre investissement. Votre propriété prend de la valeur et vous continuez de percevoir des loyers. En cas de revente, vous obtenez une plus-value importante, en plus des revenus fonciers. Lorsque les prix de l’immobilier arrivent à leur apogée, c’est le moment idéal pour investir dans l’immobilier locatif.
Néanmoins, avec la forte baisse du marché immobilier actuel, et malgré une hausse considérable des prix dans certains secteurs, il convient de considérer la notion de risque de moins-value. L’achat d’un bien immobilier neuf vous expose en permanence, à un risque de perte de capital, en cas de baisse de la valeur. Même si ce risque est généralement compensé par un taux de rendement élevé, il faut vous assurer d’avoir une rentabilité suffisante pour le couvrir.
Examiner la qualité du site de construction
Bon nombre d’investisseurs choisissent d’acheter un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce type d’achat, dit aussi sur plan, fait souvent partie des projets de promoteurs, nationaux et régionaux. Bien que cela concerne souvent des programmes neufs alléchants, vous devez absolument vous donner le temps de visiter les précédentes réalisations sur le terrain. En plus de consulter les détails de la maquette du logement que vous souhaitez acheter, pensez également à vérifier tout le dossier lié à la construction (permis de construire, aspects techniques, emplacement, plan d’urbanisme, superficie, hauteur, etc.)
Fixer le loyer selon les règles
Pour votre investissement dans l’immobilier locatif, si vous optez pour la loi Pinel, vous n’aurez pas la possibilité de fixer le loyer à votre guise. Celui-ci sera essentiellement défini en fonction des plafonds fixés, selon la zone où se trouve le logement. Autrement, vous devez tenir compte du marché immobilier local, du caractère vide ou meublé du logement, des équipements disponibles ainsi que des espaces communs compris dans le programme neuf. Si vous envisagez une augmentation du loyer, il faut intégrer, au préalable, une clause de révision dans le bail de location. Dans ce cas, l’augmentation sera fixée par le prix du marché de la commune.
Peser le pour et le contre des avantages fiscaux avant de s’engager
Faire louer un logement neuf vous fera bénéficier d’une réduction d’impôts (sur le prix d’achat) de 12, 18 ou 21%. Cette réduction vous sera accordée, en fonction de votre choix de louer votre bien durant 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ le mètre carré. Néanmoins, malgré les belles promesses de la loi Pinel quant à ses atouts fiscaux, il vous faudra également comparer chaque avantage fiscal avec le manque à gagner qui l’accompagne. Pensez aussi à intégrer le surplus d’impôts dû aux loyers encaissés, dans vos calculs.