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Investir dans un terrain constructible est un projet qui nécessite une mûre réflexion et une bonne préparation. Il s’agit en effet d’un investissement à la fois coûteux et à risque qui ne se fait pas à la légère. Avant de vous engager dans l’achat d’un terrain à bâtir, prenez le temps de lire toutes les informations contenues dans ce guide.

Trouver un terrain constructible à acheter

Il existe aujourd’hui plusieurs possibilités pour trouver facilement un terrain constructible à acheter.

• Les petites annonces immobilières qui sont généralement publiées sur les sites internet dédiés, dans des journaux spécialisés ou la presse papier généraliste.
• Les annonces de particuliers déposées auprès des communes et affichées sur les panneaux dédiés.
• Les terrains de particulierst en vente, directement marqués d’un panneau « à vendre ».
• Les annonces faites ou découvertes auprès d’une agence immobilière.
• Les recherches effectuées par le biais d’un aménageur lotisseur ou d’un promoteur immobilier.

Mais bien avant de choisir la source fiable qui vous convient pour dénicher un terrain à bâtir, il faut d’abord définir la zone d’investissement qui vous intéresse. Acheter un terrain à construire sur un coup de tête (ou un coup de foudre) est toujours une mauvaise idée dans le cadre d’un investissement à long terme. L’idéal, c’est de trouver un terrain constructible qui correspond à votre budget, à votre projet et à vos besoins.

Dans tous les cas, il y a certains critères d’achat à considérer avant d’investir dans l’achat d’un terrain à bâtir.

Vérifier la constructibilité du terrain

Dès lors que l’étape de la recherche est entamée, certaines vérifications s’imposent avant l’achat. Tout terrain peut en effet paraître constructible sans l’être vraiment. Un terrain situé dans un lotissement est, par exemple, parfaitement constructible mais peut être soumis à des règles plus contraignantes que celles du règlement d’urbanisme alors qu’une parcelle isolée n’est peut-être pas constructible ou seulement partiellement. Pour vérifier la constructibilité d’un terrain, il suffit de se rendre auprès de la mairie concernée et de demander à consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) et dans le cadre d’un lotissement, de demander en plus le règlement auprès du lotisseur.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) se compose essentiellement d’une partie réglementaire qui concerne les règles de constructions, et d’une partie graphique qui définit les zones du territoire communal qui sont constructibles et celles qui ne le sont pas.

A défaut du PLU, vous pouvez aussi demander à voir une carte communale qui définit un zonage des terrains à bâtir, avec la partie réglementaire en moins.

D’autres critères de constructibilité sont également à vérifier avant de conclure un contrat d’achat d’un terrain à bâtir.

• Les caractéristiques du sol

La nature du sol à bâtir est un élément de base sur lequel repose tout votre projet de construction. Il est donc indispensable d’obtenir le maximum d’informations possible sur celle-ci. La présence d’eau, d’argile, de remblais ou de calcaire dans le sol peut en effet vous obliger à réaliser des fondations spécifiques.

Pour repérer un terrain humide, il suffit de guetter la présence de certains végétaux comme les saules. Les fissures sur les murets indiquent par ailleurs l’instabilité du sol. Pour obtenir de plus amples informations, vous pouvez réaliser une petite enquête auprès du voisinage ou de la mairie.

Une autre option consiste à faire réaliser une étude du sol. Cette intervention est certes coûteuse (entre 1 000 à  4 000€), mais elle vous offre une garantie de construction à vie.

• L’évolution du cadre environnemental

Que ce soit pour une construction à but résidentiel ou locatif, vous devez toujours voir un peu plus loin que le bout de votre nez. Aussi, la prochaine étape consiste à évaluer l’évolution future de l’environnement dans lequel se trouve votre terrain à bâtir.

Toutes les informations concernant le plan d’urbanisation d’une zone se trouvent auprès de la Direction départementale de l’équipement (DDE). Cette entité est la seule à connaître exactement tous les projets futurs qui peuvent gêner votre construction : création de nouvelles infrastructures routières, d’un aéroport ou encore l’installation de lignes à haute tension.

Il est également important de vous informer sur les éventuelles inondations qui atteignent certains départements de façon régulière. Ce sont généralement des zones à risques, classés constructibles pour la plupart, mais à choisir avec des pincettes. Dans le cas où votre commune ne dispose ni d’un Plan de prévention des risques (PPR) ni d’un Plan local d’urbanisme (PLU), vous trouverez les informations nécessaires sur le site du ministère de l’Environnement (www.prim.net). Ce site indique tous les risques naturels, les arrêtés de catastrophes naturelles ainsi que l’existence ou non d’un PPR auprès de chaque zone.

• La viabilisation du terrain

Dans votre acquisition, vous allez rencontrer 2 types de terrains: les terrains viabilisés et les terrains non viabilisés. Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devez prévoir un budget assez conséquent pour réaliser des travaux de viabilisation. Cela concerne notamment l’accès aux différents réseaux électricité, gaz, télécoms, assainissement individuel ou tout-à-l’égout.

Une fois la viabilisation du terrain effective, il faut ensuite penser au raccordement de la construction. Car si les réseaux arrivent au pied de votre terrain, il faut les raccorder à votre future maison. Parfois, le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) inclut ces raccordements. Dans le cas contraire, il vous faudra les budgéter.

Enfin, il faudra prévoir, avec vos distributeurs d’énergies (EDF, ENGIE, DIRECT ENERGIE, ENI…..), les prises d’abonnements, fournitures et poses des compteurs.

• Les pollutions d’origine industrielle

Acheter un terrain en zone urbaine présente des risques de tomber sur un sol souffrant de pollutions d’origine industrielle. Pour identifier les zones ayant subi de telles pollutions, vous pouvez vous renseigner sur les sites www.fasp.info et www.basias.brgm.fr. Ces sites indiquent les sites anciennement occupés par des industries ayant exercé des activités polluantes ou non.

• La superficie du terrain

La superficie réelle d’un terrain n’est vérifiable que par le constat des bornes posées par un géomètre expert. Lorsque vous faites l’acquisition d’un terrain dans un lotissement, les bornes sont posées au préalable et vous pouvez constater sur place l’emprise exacte de votre parcelle. Par contre, lorsque vous faites l’acquisition d’une parcelle isolée, il se peut qu’elle ne soit délimitée visuellement que par des clôtures anciennes, des haies plus ou moins épaisses ou d’autres éléments. Dans ce cas, seul un bornage contradictoire, réalisé par un géomètre expert, qui collectera l’assentiment de l’ensemble des voisins du terrain sera acceptable.

• Les servitudes

Acquérir un terrain vous contraint à respecter certaines règles de voisinage comme les servitudes. Cela peut concerner :

– une servitude de droit privé qui vous contraint à créer, à vos propres frais, un droit de passage à votre voisin dont la parcelle est enclavée.

– une servitude d’utilité publique qui vous oblige à prévoir un accès public en prévention des risques naturels par exemple.

– une servitude de tréfonds, qui vous oblige à supporter, dans le sol de votre terrain, une canalisation ou des réseaux qui ne vous appartiennent pas.

– un droit de préemption qui vous force à céder une partie de votre propriété à un usage communal.

• Le permis de construire

A l’acquisition d’un terrain à bâtir, la clause suspensive concernant l’obtention du permis de construire est un élément à inclure indispensablement dans le compromis de vente du terrain. Pensez à bien spécifier le type de bien à construire, la surface habitable approximative et la date de dépôts du PC envisagée. Ces détails vous éviteront bien des difficultés à la réalisation de votre projet.

• La fiscalité du terrain à construire

Un dernier point non négligeable concernant la constructibilité d’un terrain est la fiscalité. Il s’agit notamment de :

– La taxe foncière préalablement fixée par la municipalité pour un terrain constructible non bâti. Cette taxe varie en fonction de la commune à laquelle le terrain est rattaché. Elle peut faire l’objet d’une majoration si le terrain est situé dans une zone à forte de mande de logements, soumise généralement à une taxation des logements vacants. Elle peut également évoluer en fonction du nombre de mètres carrés au-delà d’une limite établie. Chaque ville peut en outre décider librement de fixer un montant applicable sur son territoire.

– La plus-value qui s’applique au moment de la revente du terrain acquis. Cette taxe est similaire à celle concernant les biens immobiliers traditionnels. Un abattement forfaitaire de 6% par année de détention s’applique dès la 5^ème année d’occupation. Au-delà de 22 ans de possession, une exonération complète de cette taxe est envisageable.

De même, une exonération des prélèvements sociaux est possible après 30 ans de possession. Un abattement de 1,65% est accordé au-delà de la 5^ème année et de 9% au-delà de la 22^ème année.

Une fois propriétaire du terrain, vous pouvez entamer les procédures d’obtention du permis de construire.